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物業(yè)管理

物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序

一、目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。

三、職責

1、公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管工作。

2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。

3、接管驗收小組具體負責依據(jù)本程序進行物業(yè)的接管驗收工作。

四、程序要點

1、接管驗收的準備工作

(1)新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,物業(yè)部應及時組建接管驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

(2)成立物業(yè)接管小組

①在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后,公司各相關部門應立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組;

②接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:

——公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權、工程、設備資料的驗收移交工作;

——物業(yè)部服務處抽調(diào)業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作;

——物業(yè)部機電處抽調(diào)業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

(3)接管驗收前的準備:

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:

①與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

②派出先頭技術人員前住工地現(xiàn)場摸底,制定好接管驗收計劃;

③提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù);

④準備好接管驗收記錄表格:

——《房屋本體接管驗收表》;

——《公共配套設施接管驗收表》;

——《機電設備接管驗收表》;

——《接管驗收問題整改表》。

2、接管驗收的工作程序 (略)

3、資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關資料。

(1)物業(yè)產(chǎn)權資料:

①項目開發(fā)批準報告;

②規(guī)劃許可證;

③投資許可證;

④土地使用合同;

⑤建筑開工許可證;

⑥用地紅線圖。

(2)綜合竣工驗收資料:

①竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);

②建設工程竣工驗收證書;

③建設消防驗收合格證;

④公共配套設施綜合驗收合格書;

⑤供水合同;

⑥供電協(xié)議書、許可證;

⑦供氣協(xié)議書、許可證;

⑧光纖合格證;

⑨通信設施合格證;

⑩電梯準用證。

(3)施工設計資料:

①地質(zhì)報告書;

②全套設計圖紙;

③圖紙會審記錄;

④設計變更通知單;

⑤工程預決算報告書;

⑥重要的施工會議紀要;

⑦隱蔽工程驗收記錄;

⑧沉降觀測記錄;

⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。

(4)機電設備資料:

①機電設備出廠合格證;

②機電設備使用說明書(要求中文);

③機電設備安裝、調(diào)試報告;

④設備保修卡、保修協(xié)議。

(5)業(yè)主資料:

①已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

②已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4、物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別

(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

(2)接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

5、接管驗收標準和驗收方法

(1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。

(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

(1)主體結構:

①外墻不得滲水;

②屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

(2)樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

(3)內(nèi)墻面:

①抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

②塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。

(4)頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。

(5)衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。

(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

(7)門、窗

①門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;

②門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

③玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

④油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

⑤電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;

⑥不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;

⑦高檔裝飾門裝飾完整。

(8)樓梯、扶手:

鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;

砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

(9)木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

(10)飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

(11)油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。

(12)電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。

(13)光纖已開通,收視良好。

(14)開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。

(15)燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。

(16)水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。

(17)衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。

(18)給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。

(19)地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。

(20)門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

(21)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、

(22)其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。

7、公共配套設施接管驗收標準

(1)天臺:

①天溝、落水口暢通完好;

②隔熱層、防水層完好。

(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。

(3)屋面避雷設施連接牢固。

(4)路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。

(5)綠化符合設計要求,不缺株少苗,無死株,無大面積雜草;綠化水觀布局合理,閥門開關靈活,安裝穩(wěn)固。

(6)道路:

①路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;

②路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;

③塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;

④交通標識線、路牌清楚完好。

(7)室外消防栓:

①消防箱標識清楚,玻璃完好;

②消防設施配件齊全;

③消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。

(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。

(9)垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。

(10)安全員崗亭安裝牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。

(11)安全員道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。

(12)停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設施良好,排水設施良好。

(13)自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設施良好。

(14)明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。

(16)護坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。

(17)臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。

(18)水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。

(19)信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表面平整光潔。

(20)雕塑、小品牢固,完好,安全。

(21)招牌、廣告牌安裝牢固,安全,表面平整光潔。

8、機電設備的接管驗收

(1)電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符,運行平穩(wěn),安裝符合規(guī)范;有電梯運行準運證;機房設置合理,配件安全,標識清楚,表面光潔平整、明亮。

(2)變配電設備型號、數(shù)量與移/考/試大/交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷。

(3)中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設備表面油漆完好,無損傷。

(4)發(fā)電機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,反應敏捷,標識清楚,表面油漆完好無損傷,設備安裝牢固,機房隔音、防護設置完好,通風、采光良好。

(5)消防監(jiān)控設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。

(6)給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機房配置完整。

(7)安全監(jiān)控設備:同消防監(jiān)控設備。

9、接管驗收遺留問題的處理

(1)遺留問題的登記確認:

①對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認;

②對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發(fā)展商相關人員簽字確認。

(2)對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行。

(3)對物業(yè)硬/考/試大/件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行。

(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。

10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

五、記錄

1、《接管驗收資料遺留問題登記表》

2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》


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